CRR特稿 | 学不来的下北泽
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6-7月，加起来我有近一个月的时间在日本游历学习、参访采访。
其中，7月初还参加了友商「Hot商业」组织的东京商业考察团，详情可戳👉🏻《东京六日，看得见的「商业表象」与看不见的「文化基底」》。
7月初的东京商业考察中，含金量极高的是，整个行程有《第四消费时代》、《孤独社会》的作者三浦展先生的深度参与——
第一天他在东京大学校园里给我们分享了他最新的消费研究理论，最后一天则带领我们深度考察了下北泽区域（这也是他正在撰写的新书中将会涉及到重要研究内容）。
大学刚毕业时曾在这里租住过公寓的三浦展老师非常喜欢下北泽，而他的太太家就住在下北泽，这里可以说是他的青春回忆。
老师最近正在撰写的新书里，有一个板块便是下北泽。也因此，他对下北泽的研究深度已经相当可观，带我们走访时也讲了很多不为人知的小故事。
这两年国内写下北泽的文章确实很多，网络资讯非常完整（mars的一篇还不错：《城市改造非标商业还有什么新思路？东京下北泽交作业了》），「下北线路街」自己的官网也做得相当完善（https://senrogai.com/），今天的文章里就不做重复工作了。
写这篇短文，是想聊聊这几次造访此地的亲身感受：下北泽真的活成了国内城市更新项目最理想的样子。
*下北泽的日常 | 摄于2024年6月6日
虽然我已经去过好几次下北泽，第一次造访之前也自认为做足了功课，但抵达现场的时候依然有点迷糊。
为了让大家不要犯迷糊，我们先来看看位置。
下北泽位于东京都的世谷田区，与渋谷区毗邻，从明治神宫前的原宿站坐地铁到下北泽车站，只需要11分钟左右，是东京比较成熟的社区里区位优势相对突出的一个。
随着2019年小田急线的地下化（地铁从地面转入地下），以铁路旧址为首的车站周边土地被重新开发，规划形成一条总长1.7公里、划分为13个区域的「下北线路街」，才在近两年陆续开放。
绝妙的是，对于腾挪出来的地面空间，小田急并没有直接下场干，而是委托了一个第三方——活跃在下北泽多年、对区域性格了如指掌、与在地品牌及主理人相熟的机构「散步社」来具体执行。
在过去漫长的岁月里，小田急与散步社一起，开展了数百场与下北泽居民的各种会议，「下北线路街」的企划思路才逐渐成形。
「为了寻找适合下北的『城镇』，我们与当地居民进行了多次对话，并寻找『我们应该聚集什么样的设施？』的线索。重要的是它是多元化的，并且提供了建立新联系的机会。各种独特的设施将加入下北铁道社区，人们将相互联系，新的事物将从那里诞生，整个下北小镇将变得更加热闹。我们的目标便是这样的未来。」
——摘自「下北线路街」官网
*生活在下北泽的人们看起来很下北泽。
三浦展老师告诉我们，「这其中最困难的，就是要让这个地方保持下北泽独有气质的同时，又要注入新时代的生活方式与商业内容。」
从东北泽到下北泽再到世田谷代田，下北线路街这个地跨三个地铁站点城市综合更新项目，囊括了非常丰富的业态与内容。而这些美好生活日常的最终呈现，都离不开项目初期规划时候的坚定理念：
遵循这样的理念，在整个更新过程中，小田急与散步社始终坚持「聆听居民的声音」和「使用者需求优先」的工作准则，坚持「支持性开发=服务性开发」的打造思路，从最初的对立对抗到后来的融合共创，终于找到了不用建设高楼大厦也可以实现人口和地区经济增长的方法——让下北泽更像下北泽。
「我们不是要『改变某些东西』，而是通过发展『支持』城市。
下北是一座富有多样性的城市，这在日本尤其罕见。这里的居民、工人、游客都充满个性，我觉得他们都以高度的包容性共存。未来应该进行怎样的开发，才能让下北的魅力得以延续，让更多的人相互联系，为每个人创造更舒适的场所？我们一直在思考这个问题。
答案之一便是『支持开发』。
虽然我们有意识地提供该地区尚未拥有的东西，但我们着眼于已有的东西，并通过深化和连接它来支持进一步的发展。我们将继续把这些场所和制度的建设一一具体化，发展不是目标。
我们将和大家一起出发，争取更加精彩的下北。」
*完全开放的UGC招募始终位于其网站上的最醒目位置。
就像一个想要为社区活力与幸福生活而不断努力的邻家小姐姐，正在跟我娓娓道来自己的想法一样，这完全是我在国内商业项目的官方媒体上从未看到过的口吻与逻辑，也代表着业主与运营者的立场与态度。
如果仅仅是站在NOI的角度，那么下北泽的模式直接搬到国内来，只能是个灾难。
令人惊讶的是，在走访的过程中，这几乎像是从每一个角落里浸出来的一般，不紧不慢地向你传递着项目经营者的这些理念，它们以真实的可触摸的形态，为我们诉说着下北泽的变迁。
我从官网上截取了一些下北线路街的业态内容，大家可以简单感受一下（点击可以查看大图）：
而在三浦展老师眼里，下北泽的街巷之中隐藏着的那些数十年乃至上百年的小店，以及那些就地取材、巧妙运用民居改造成商业空间才是他对下北泽最大的兴趣所在。
跟随着他的足迹，我们也切身体会到，下北泽街区的确已经活成了目前国内城市更新项目可遇而不可求的理想模样。
首先，是「不仅仅追求租金收入」的区域价值增长。
下北泽的开发商小田急是以地铁经营和沿线房产经营为主要盈利点，所以对他来说，把人引过去并形成生活圈是下北泽更新的主要目的。
在商业的规划更多是考虑保留在地需求和独特性，所以小田急让渡了房租利益，让这些独特的小店存活在这里。
而恰恰是这些吸引年轻人从CBD搬到这里生活，这种迁徙也盘活了1.7公里的地铁沿线。
*下北泽的街道
其次，是「源于亚文化」的可持续文化基因。
下北泽是曾经的亚文化圣地，看过一个写下北泽亚文化起源和发展的文章，从二次元到小众类型片发展的高光片段都在这里有迹可循。
虽然我基本看不懂，但三浦展老师介绍说这里曾经有东京的黑市，我一下就get到那种充斥的霉味的荷尔蒙气息，这是属于年轻人的独有气息。
亚文化只属于年轻人，因为足够小众足够酷，当它发展成主流文化时，亚B也就长成为不酷的大人。
这种年轻基因在下北泽的商业项目名称上也有体现：BONUS TRACK（奖励曲目）、Reload（重新加载）、Mikan下北（未完成），充满了未知和探索的可能性。
*由民居改建而成的社区商业Bonus Track
第三，是「不迁徙原住民」的年轻人聚集地。
基于以上两点，小田急明确了应该帮助在地居民守护当地小店、保全在地文化基因的延续和发展，从而提振区域价值来实现地铁运营价值最大化，并提出「BE YOU.」（做本来的你）的开发理念。
在其官网首页，我们还看到了这样一句醒目的标语「BE YOU.」，这也是这个项目最让人着迷的地方——
下北是一座各种各样的人都以自己的方式生活的城市，日本其实没有多少地方如此充满多样性。未来，随着更多的人相互联系，每个人舒适的地方也会增加，下北的魅力将继续存在。该开发项目的启动目的是为此创造机会，并成为能够应对新挑战的基地。
这种理念下，保留的特色商业和生活氛围也吸引了年轻人的到来，为区域可持续更新带来了源源不断的活力。
这种保留在地化的「支持性开发」理念对比拆迁式的城市更新显然更加费工费力，下北泽街区更新从动议到完成前后经历了30年的历程，这也能体现出日本人「认死理」的做事风格。
*下北泽年轻人的含量很高。
第四，是「没有打卡点」的文旅目的地。
现在的下北泽街区已经成为了东京旅游的必打卡目的地，但这里并没有「出片」的景点，却囊括了东京最厉害的的古着店、复古唱片店、小剧场、livehouse等文化业态，也能看到街道随处张贴的戏剧节、音乐祭的海报和道旗。
游客和原住民和谐共处，我们作为游客可以买一束社区中心售卖的鲜花支持社区共建，也能看到BONUS TRACK的小酒馆的告示牌上一个43岁居民的生日会通告。
没有满街拍照的游客（也确实没什么值得拍的），房子就是普通得甚至有些简陋的建筑，但每栋房子里的内容都像盲盒一样吸引着全球的寻宝者前去探秘。
第五，是没有业态规划的特色商业。
这里的商业是基于原生文化和在地需求产生的，整个下北泽区域没有大而全的ShoppingMall，但会出现像Bonus track、Reload等这样聚集了各种有趣主理人的小社区商业，也有像建在高架桥下的Mikan下北、（tefu）lounge这种文化社交和复合式综合体。
需要特别说一下Bonus track，建筑面积仅有1000多平，由1栋商业主楼、4栋商住混合的建筑围合而成。
这里留出了大量的公共空间，几乎每周都有不同的市集在这里举办。因为土地性质是住宅用地，所以两层的空间必须一带二租给同一个人，上面住人下面是商店。
大部分店铺的两层面积共30平方米，租金人民币7000多，这个价格相当于下北泽其它同类物业租金的一半。
在Bunos Track，大部分是居住在社区中首次开店的主理人店铺，业态涵盖了本屋B&B（Book&Beer）、售卖全世界日记本相关类书籍的「日月」、销售各种发酵调味品的店铺「发酵Department」、卖卤肉饭的台湾音乐厂牌「大浪漫唱片」、Gallery、唱片店、共享厨房等等。
这五点，是每个商业地产及地方城投操盘团队努力追求的目标，但有了前半部分「」里的内容限定，注定是一看一个不吱声，不是学不了就是学不会。
那我们能学什么？我认为有以下几方面：
1、不要在空间载体上一次性投入过多，而是要投在人身上。
日本比咱们早20多年步入老龄化社会，人是社会稀缺资源。
下北泽的房子普通到有些简陋，新建的几个综合体建筑确实各有特色，但看上去并没有使用很贵的材料，也没有营造宏大的地标型场景，一切围绕人的需求出发，才能真正把人留下。
2、在地文化才是最好的「城市生长因子」。
西安文旅的火爆是因为老祖宗硬喂饭吃。但每个省市县，甚至街道社区都有自己的文化基因，不一定西周的才是文化，上周的也可以是。
不过，一旦「在地文化」被变成一个热词，只要贴出这个标签，那么具体的操作方式和落地效果，似乎就没有人再理会了。
流量时代，反网红词汇应该成为全民共识；真正的在地文化，需要让本地人来鉴定。
3、回归街道本身，深挖街区营造的中国路径。
这两年国内出圈的非标商业大半都是街区型的，与公园、社区、公共设施融为一体，更加强调多元开放的社交体验无边界商业，无疑更符合当下的消费趋势。
去年特别出圈的鸿寿坊就是一个很好的案例，但不等于每座城市都要去打造同样的「精致的烟火气」。
正如小田急打造下北泽的中心思想一样，如果保存一个城市的生活方式多样性、建立更加包容和谐的社区，这才是开放式街道商业的核心命题。
中国正在进入一个毫无经验可循的低消费、高老龄化时代，街道的开放性能够唤醒人与人之间的生物引力，进而推演出更加具有人情味的地缘关系。
城市更新时代背景下，人的价值正在不断凸显。硬件太硬、软件太软的现实，正在逐渐击垮原本就岌岌可危的消费信心。
因为众所周知的原因，我们当然无法照搬下北泽。但是否我们也可以尝试把资本从物品和商品身上，转移一部分到人的身上呢？
越是不好的时代，「人」才会越重要——下北泽不正是如此么？